J’ai accompagné Charlotte l’année dernière. Cadre RH de 34 ans, premier achat à Lyon. Sa simulation en ligne affichait 1 450 € par mois. Très bien. Sauf qu’en ajoutant l’assurance groupe de sa banque, on passait à 1 620 €. Soit 170 € d’écart mensuel. Son projet a failli tomber à l’eau. Ce que les simulateurs classiques ne vous montrent pas, c’est le coût réel de votre crédit. Celui qui inclut l’assurance emprunteur dans le TAEG. Des outils comme Pretto permettent justement d’obtenir cette vision complète dès la première simulation, en intégrant une assurance négociée qui peut réduire la facture jusqu’à 65 %.
L’essentiel sur le TAEG avec assurance en 30 secondes
- Le TAEG affiché sans assurance sous-estime votre coût réel de 25 à 40 %
- L’assurance emprunteur peut représenter 15 000 à 35 000 € sur 20 ans
- La délégation d’assurance permet des économies jusqu’à 65 % vs contrat banque
- Le taux d’endettement maximum reste plafonné à 35 % (assurance comprise)
- Simuler avec l’assurance intégrée évite les mauvaises surprises à la signature
Pourquoi le TAEG sans assurance vous induit en erreur
25 à 40%
Part de l’assurance dans le coût total d’un crédit immobilier
Le taux nominal que vous voyez en vitrine des banques, c’est un peu comme le prix d’appel d’un billet d’avion. Ça ne comprend ni les bagages, ni l’assurance annulation, ni les frais de dossier. Selon une étude de Magnolia sur le coût de l’assurance crédit, cette dernière représente entre 25 et 40 % du coût effectif de votre prêt. Sur un emprunt de 250 000 € sur 20 ans, comptez entre 25 000 et 35 000 € rien que pour l’assurance.
Soyons clairs : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est censé tout inclure. Frais de dossier, garanties, et assurance emprunteur. C’est la loi. Mais beaucoup de simulateurs affichent un TAEG « hors assurance » en petits caractères. Vous croyez emprunter à 3,30 %, vous signez à 4,20 %. L’écart n’est pas anodin.
Ce que le TAEG doit obligatoirement inclure : Selon le décret du 24 décembre 2025 publié au Journal officiel, le TAEG intègre les frais d’ouverture, de dossier et les coûts d’assurance emprunteur. Si votre simulation ne mentionne pas l’assurance, elle est incomplète.
Dans les dossiers que j’accompagne, l’erreur la plus fréquente reste de calculer sa capacité d’emprunt sans intégrer cette charge. Résultat : des emprunteurs découvrent un surcoût de 15 000 à 35 000 € au moment de signer chez le notaire. Ce constat vaut pour les profils que je traite en France métropolitaine. L’impact varie selon l’âge et les garanties exigées par la banque.
Pour Charlotte, la solution a été de passer par une délégation d’assurance externe. Économie : 85 € par mois. Son projet est passé. Mais elle a failli abandonner faute d’avoir simulé correctement dès le départ. C’est là que comprendre les facteurs des taux immobiliers devient stratégique pour anticiper le coût global.
Les données clés pour une simulation réaliste
Une simulation fiable, ça ne s’improvise pas. Avant de lancer le moindre calcul, vous devez rassembler des informations précises. Pas des estimations au doigt mouillé. Les banques vont éplucher votre dossier. Autant leur donner ce qu’elles attendent dès le départ.
Revenus et charges : ce que les banques regardent vraiment
Vos revenus nets avant impôt, c’est la base. Pour un salarié en CDI, c’est simple : les trois derniers bulletins de paie. Pour un indépendant ou un freelance, les banques demandent généralement les deux ou trois derniers bilans. Elles calculent une moyenne. Et elles sont conservatrices.
Côté charges, listez tous vos crédits en cours : auto, conso, revolving. Les pensions alimentaires versées aussi. Tout ce qui sort de façon récurrente. Selon la décision du HCSF du 29 juin 2023, le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Et ce 35 % inclut l’assurance emprunteur. Pas juste le capital et les intérêts.
Apport et durée : l’équation de votre capacité d’emprunt
L’apport personnel rassure les banques. Comptez 10 % du prix du bien au minimum pour couvrir les frais de notaire. Avec 20 %, vous obtiendrez de meilleures conditions. La durée maximale est fixée à 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux importants).
Ce que je constate sur le terrain : allonger la durée de 20 à 25 ans peut sembler attractif pour baisser les mensualités. Mais l’assurance emprunteur, calculée sur le capital initial, vous coûtera proportionnellement plus cher. C’est un arbitrage à faire en connaissance de cause.
Votre profil santé : l’impact direct sur le coût d’assurance
Le questionnaire de santé détermine le tarif de votre assurance. Âge, antécédents médicaux, pratique de sports à risque : tout compte. Un emprunteur de 30 ans en bonne santé paiera un taux de 0,10 % environ. À 50 ans avec un historique médical, ça peut monter à 0,40 % ou plus.
Attention : Ne mentez jamais sur le questionnaire santé. Une fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat et le refus d’indemnisation en cas de sinistre. Les assureurs vérifient.
Votre check-list avant de simuler
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Trois derniers bulletins de salaire (ou bilans si indépendant)
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Relevés de compte des trois derniers mois
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Tableau d’amortissement des crédits en cours
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Montant précis de l’apport disponible
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Informations santé pour l’estimation assurance
Pretto : simuler votre crédit avec assurance négociée jusqu’à -65 %
La difficulté des simulateurs classiques, c’est qu’ils affichent un taux nominal séduisant sans montrer l’impact de l’assurance. Pretto a pris le problème à l’envers : la simulation intègre d’emblée une assurance emprunteur négociée, pour vous donner un TAEG réaliste dès les premières minutes.
Le fonctionnement repose sur trois piliers. D’abord, un calcul conforme aux règles bancaires en vigueur : le plafond de 35 % d’endettement imposé par le HCSF et le taux d’usure actualisé (fixé à 5,13 % pour les prêts de 20 ans et plus aux termes du décret du 24 décembre 2025). Ensuite, une négociation de l’assurance emprunteur permettant des économies jusqu’à 65 % par rapport aux contrats groupe des banques. Enfin, une simulation complète en 3 minutes, sans engagement.
| Profil emprunteur | Assurance groupe banque | Délégation Pretto | Économie sur 20 ans |
|---|---|---|---|
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Couple 32 ans, 200 000 € |
0,34 % soit 136 €/mois | 0,12 % soit 48 €/mois | 21 120 € |
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Célibataire 40 ans, 250 000 € |
0,42 % soit 175 €/mois | 0,18 % soit 75 €/mois | 24 000 € |
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Couple 45 ans, 300 000 € |
0,52 % soit 260 €/mois | 0,22 % soit 110 €/mois | 36 000 € |
Pretto délivre également une attestation de financement gratuite après analyse du dossier. Ce document officiel prouve aux vendeurs que votre projet est viable. Dans un marché où plusieurs acheteurs se positionnent sur le même bien, cette crédibilité fait souvent la différence.
L’accompagnement s’étend aux profils complexes : indépendants, freelances, revenus variables, projets en SCI. Les experts courtiers Pretto négocient directement avec les banques partenaires pour obtenir des conditions adaptées à chaque situation.
Décrypter vos résultats et passer à l’action
Une fois votre simulation réalisée, trois chiffres méritent toute votre attention. La mensualité totale (capital + intérêts + assurance), le coût total du crédit sur la durée, et le TAEG complet. C’est ce dernier qui vous permet de comparer objectivement les offres entre elles.
Je recommande toujours de ne jamais comparer des taux nominaux entre deux banques. Comparez les TAEG assurance incluse. Un établissement qui affiche 3,20 % avec une assurance groupe à 0,40 % vous coûtera plus cher qu’un concurrent à 3,35 % avec une délégation à 0,15 %. Les apparences sont trompeuses.
Conseil pro : Demandez systématiquement le tableau d’amortissement complet avant de signer. Il détaille mois par mois la répartition capital/intérêts/assurance. C’est le seul document qui vous montre vraiment où va votre argent.
Les taux moyens en janvier 2026 s’établissent autour de 3,11 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans selon le baromètre CAFPI de janvier 2026. Ces taux peuvent varier de 0,20 à 0,40 point selon votre profil et votre capacité de négociation.
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Simulation en ligne avec assurance intégrée -
Taux personnalisé après analyse du dossier -
Attestation de financement délivrée -
Offre de prêt définitive émise par la banque
Cette chronologie correspond à ce que je constate régulièrement sur les dossiers bien préparés. Les délais peuvent s’allonger si des pièces manquent ou si votre profil nécessite une étude approfondie.
Vos questions sur la simulation crédit avec assurance intégrée
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour obtenir un crédit ?
Légalement non, mais dans les faits oui. Aucune banque française n’accorde de prêt immobilier sans assurance couvrant au minimum le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). C’est une condition sine qua non de l’octroi du crédit.
Puis-je changer d’assurance après avoir signé mon offre de prêt ?
Oui, la loi Lemoine du 28 février 2022 vous autorise à résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais. La banque dispose de 10 jours pour accepter ou refuser. Seul motif de refus autorisé : la non-équivalence des garanties.
Comment le TAEG est-il calculé avec l’assurance ?
Le TAEG agrège le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et le coût de l’assurance emprunteur sur toute la durée du prêt. Il exprime le coût annuel total en pourcentage du capital emprunté.
Mon état de santé impacte-t-il le coût de l’assurance ?
Directement. Le questionnaire médical détermine votre tarif. Des antécédents peuvent entraîner une surprime ou des exclusions de garantie. Le droit à l’oubli, élargi par la loi Lemoine, permet toutefois de ne plus déclarer certains cancers après 5 ans de rémission.
Quelle est la différence entre TAEG hors assurance et TAEG assurance incluse ?
Le TAEG hors assurance exclut le coût de la couverture emprunteur. Il peut être inférieur de 0,50 à 1,50 point au TAEG réel. Cette présentation est trompeuse car elle sous-estime systématiquement votre mensualité effective et le coût total de votre crédit.
Limites de la simulation et précautions
- Les taux affichés sont indicatifs et dépendent de votre profil bancaire complet
- Le coût d’assurance varie selon l’âge, l’état de santé et les garanties choisies
- Le taux d’usure évolue trimestriellement et peut impacter l’éligibilité de votre dossier
Risques identifiés : refus si TAEG dépasse le taux d’usure, sous-estimation du coût sans assurance intégrée, surendettement si simulation basée sur revenus exceptionnels. Consultez un courtier en crédit immobilier ou conseiller bancaire pour une analyse personnalisée.
La prochaine étape pour vous
Simuler son crédit immobilier avec l’assurance intégrée au TAEG n’est pas un luxe. C’est une nécessité pour éviter les écarts de plusieurs centaines d’euros par mois entre la projection et la réalité. Les outils existent. Pretto permet d’obtenir cette vision complète en quelques minutes, avec une assurance négociée pouvant représenter des dizaines de milliers d’euros d’économie sur la durée du prêt.
Plutôt que de multiplier les simulations partielles, posez-vous cette question : êtes-vous prêt à signer un engagement sur 20 ou 25 ans sans connaître le coût réel de votre financement ? La réponse devrait orienter votre prochaine action.